○都城市都城広域都市計画事業祝吉・郡元土地区画整理事業土地評価規則
平成18年1月1日
規則第208号
目次
第1章 総則(第1条―第4条)
第2章 路線価算定(第5条―第9条)
第3章 画地評価(第10条―第24条)
第4章 雑則(第25条)
附則
第1章 総則
(趣旨)
第1条 この規則は、都城市都城広域都市計画事業祝吉・郡元土地区画整理事業施行条例(平成18年条例第223号)に定めるもののほか、土地評価の実施の方法について必要な事項を定めるものとする。
(適用の範囲)
第2条 この規則は、土地区画整理事業を施行する上で必要となる換地設計時及び換地処分時の土地評価に適用する。
(1) 画地 一筆の宅地において、地上権、永小作権、賃借権その他土地を使用し又は収益することができる権利の部分をいう。
(2) 間口 画地の路線に接する部分をいう。
(3) 標準画地 路線に直角に接し、宅地の平均的利用状態においてその価値が最高とみなされる矩形地をいう。
(4) 路線価 路線に標準画地が面していると想定した場合におけるこの標準画地の宅地としての利用価値であり、標準画地の1平方メートル当たりの価格をいう。
(5) 正面路線 2以上の路線に接する画地において、路線順位の1位のものをいう。
(6) 側方路線 角地において、側方の間口が接する路線をいう。
(7) 背面路線 正背路線地及び三、四方路線地において、背面の間口が接する路線をいう。
(8) 分割線 画地の形状、利用状況により画地部分に分割する線をいう。
(9) 奥行逓減率 画地の指数が奥行により逓減する割合をいう。
(10) 大規模画地 規模において一般的標準街区とは異質の規模の街区が土地利用において一体的に利用される地をいう。
(11) 小規模画地 建築自由度、日照、通風等住環境条件が標準画地より劣る画地をいう。
第2章 路線価算定
(路線価を付設する道路)
第5条 路線価は、車道機能及び歩道機能を満たした幅員4メートル以上の道路及び歩行者専用道路に付設するものとする。ただし、宅地利用上これと同等の機能を有していると認められる道路については、路線価を付設するものとする。
(歩行者専用道路)
第6条 計画的に整備された市街地における歩行者専用道路は、前条と同様に路線価を付設するものとする。
(路線価の付設)
第7条 路線価は、1街区の長さごとに付設するものとする。ただし、宅地の状況が1街区の長さの間で相違すると認められるとき、又は路線の左右で異なるときは、1街区の長さを区分し、又は路線の左右に異なる路線価を付設するものとする。
(路線価の算定)
第8条 路線価は、別表第1によって算出するものとする。ただし、算出された路線価に不均衡があると認められるときは、画地の立地条件、固定資産税課税標準価額、相続税財産課税標準価額、鑑定評価額等を参酌して、修正することができる。
(路線価の表示)
第9条 路線価は、施行前の路線価の最大値を1,000個として比較換算した指数(以下「路線価指数」という。)により表示する。
第3章 画地評価
(画地等の指数)
第10条 従前の宅地及び換地は、画地ごとに1平方メートル当たり指数及び総指数を算出する。
2 前項の場合、特別の必要があるときは、隣接する数個の画地を合わせて1個の画地とみなして総指数を算出し、その総指数に符合するように各画地の1平方メートル当たり指数及び総指数を定めることができる。
3 1筆の評価指数は、1筆内の各画地の総指数の合計をもって算出する。
(1) 普通地 1辺が路線に面している画地
(2) 角地 2路線の交差する位置にあって、それらのいずれにも接している画地
(3) 正背路線地 2路線に挟まれ、それらのいずれにも接している画地
(4) 三、四方路線地 3以上の路線に挟まれ、それらのいずれにも接している画地
(5) 島地 路線に面していない画地
(普通地の計算)
第12条 普通地の計算は、その画地の接する路線価指数に第17条の規定による修正を行い、1平方メートル当たり指数(小数点以下四捨五入。以下同じ。)を算出し、その画地の地積に1平方メートル当たり指数を乗じて総指数(小数点以下四捨五入。以下同じ。)を算出する。
2 画地を2以上の部分に分割して計算する必要がある場合は、分割したそれぞれの部分(以下「画地の部分」という。)の指数を前項に準じて算出し、各部分の指数の合計を計算で用いた面積で除して得た値を1平方メートル当たり指数とし、総指数は、地積に1平方メートル当たり指数を乗じて得た値とする。
(角地の計算)
第13条 角地の計算は、正面路線から普通地として計算した指数に側方加算指数を加算し、地積で除して、1平方メートル当たり指数を算出し、総指数は地積に1平方メートル当たり指数を乗じて得た値とする。
2 側方加算指数は、次の方法により算定する。ただし、側方路線間口は、25メートルを限度とする。
側方加算指数＝側方路線価指数×側方路線間口×側方加算率
3 側方加算率は、別表第2の(1)のとおりとする。
(正背路線地の計算)
第14条 正背路線地の計算は、正面路線から普通地として計算した指数に、背面加算指数を加算し、地積で除して1平方メートル当たり指数を算出し、総指数は、地積に1平方メートル当たり指数を乗じて得た値とする。
2 背面加算指数は、次の方法により算定する。
背面加算指数＝背面路線価×全奥行の奥行修正係数×背面路線間口×奥行×(背面路線価／正面路線価)2×背面加算率
3 背面加算率は、別表第2の(2)のとおりとする。ただし、画地の奥行が30メートル未満のときは背面加算率に1／30×奥行を乗じた値とする。
2 角地を含む場合は、第13条第4項の規定を準用して算出する。
(1) 間口が10メートル未満のものは、別表第2の(6)の間口狭小修正係数を乗ずる。
(2) 間口に比し、奥行が長い画地は、別表2の(7)の奥行長大修正率を乗ずる。
(3) 幅員1メートル以上の開渠を隔てて路線に面する画地は、別表第2の(8)の開渠修正率を乗ずる。
(4) 形状が不整形な画地(三角地を含む。)は、次の修正率により逓減する。
減価率＝不整形地面積／全体面積
評価減価率＝0.2×減価率
修正係数＝1－評価減価率
(5) 高圧線下の宅地については、修正率0.95を乗ずる。
(6) 高低差のある画地は、高低差に応じて別表第2の(9)高低差修正係数を乗ずる。
(7) 近傍の宅地と指数の上で不均衡と認められる場合は、不均衡を是正するため、相応の修正係数を乗ずることができる。
(私道等の評価)
第18条 私道、墓地及び特別な用地に供している画地(以下「私道等」という。)又は画地の部分の1平方メートル当たり指数は、第11条の規定にかかわらず、次により算出し、総指数は1平方メートル当たり指数に地積を乗じて得た値とする。
(1) 固定資産税を免ぜられている私道については、当該道路の路線価指数又は私道に接する道路の路線価指数に0.1を乗ずる。
(2) 固定資産税を納めている私道については、前号の路線価指数に0.3を乗ずる。
(街区評価)
第21条 街区評価は、換地の割り込みを考慮して、街区を2以上の部分に分割し、街区を囲む路線価指数を基準として、標準画地で評価する。
(画地の分割又は合併)
第22条 仮換地指定後、画地の分割又は合併があった場合の変動後の画地の総指数は、次により定める。
(1) 画地が分割された場合における分割後の画地の総指数は、分割後の各画地の総指数が分割前の画地の総指数に符合するように按分して定める。
(2) 画地が合併した場合における合併後の画地の総指数は、合併前の各画地の総指数を合計した値とする。
(指数の単価)
第23条 指数1個の価格は、相続税財産課税標準価額、固定資産税課税標準価額、鑑定評価額等を参酌し、標準的な宅地の適正な価格を基準として定める。
(画地の評価額)
第24条 画地の評価額は、画地の総指数に前条に規定する指数単価を乗じて得た値とする。
2 各筆の評価額は、1筆内の各画地の評価額の合計とする。
第4章 雑則
(補則)
第25条 この規則に規定するもののほか、土地評価に関し必要と認める事項は、市長が定める。
附則
(施行期日)
1 この規則は、平成18年1月1日から施行する。
別表第1(第8条関係)
(1) 街路係数
街路係数は、宅地が接する街路のみによる利用価値及び効用を表す係数で次の式により表す。
街路係数＝t．F(W)＋Σx
t．F(W) 街路の交通機能による宅地の利用価値及び効用を表す。
Σx 街路のスペース機能及び整備水準による宅地の利用価値及び効用を表す。
t 街路網における当該街路の交通上の性格、系統性及び連続性等街路の等級を表す係数
W 道路幅員
土地利用 種別 | 商業 | 住居 |
| 備考 |
幹線 | 2.5 | 1.0 |
| 都市間道路 |
準幹線 | 2.0 | 1.5 |
| 地域幹線 |
区画幹線 | 1.5 | 1.2 |
| 地区間幹線 |
区画街路 | 1.0 | 1.0 |
| 一般区画道路 |
行止り路(回転可能) | 0.8 | 0.8 |
| 〃 |
行止り路(回転不能) | 0.4 | 0.5 |
| 〃 |
F(W) tの値を幅員により修正する係数
F(W)＝(W－2.75)／W(W≧5.5の場合)
F(W)＝W／11(W＜5.5の場合)
上式において分子W－2.75は、宅地が直接影響を受けない幅員を表し、F(W)は、その道路の幅員による逓減率を表すものとする。
x 街路の空間機能に基づく宅地の利用価値、効用及び街路の整備水準を表す係数
xの値
項目 | 商業 | 住居 | ||
街路の空間機能に基づくもの | 歩行者専用道路 | W≧6 | 0.8 | 0.3 |
6＞W≧3.5 | 0.5 | 0.2 | ||
3.5＞W≧1.5 | 0.3 | 0.15 | ||
1.5＞W | 0.15 | 0.10 | ||
歩道 | W≧6 | 0.2 | 0.15 | |
6＞W≧3.5 | 0.15 | 0.1 | ||
3.5＞W≧1.5 | 0.10 | 0.05 | ||
1.5＞W | 0.05 | 0.025 | ||
停車帯 | 有 | 0.1 | ― | |
街路修景 | 良好 | 0.1 | 0.1 | |
街路の整備水準環境要因等 | 舗装 | 無し | －0.1 | －0.05 |
縦断勾配(α) | 3％＜α＜6％ | －0.1 | －0.1 | |
6％＜α | －0.2 | －0.2 | ||
線型 | 内側曲線 | －0.05 | ― | |
外側曲線 | 0.05 | ― | ||
(2) 接近係数
接近係数は、宅地と相対的距離関係をもって存在している交通、慰安娯楽、公共等の諸施設によってもたらされる受益又は受損の価値を表す係数で、次の式により表す。
接近係数＝Σm．F(S)
m：対象施設によってもたらされる受益又は受損の価値の大きさを表す指数
F(S)：m値を対象施設からの距離sに応じて逓減する係数
F(S)＝((S－s)／(S－R))n(s＞R)
F(S)＝1 (s≦R)
S：影響距離限度(m)
R：定位距離(m)
n：逓減指数
s：宅地と対象施設の距離(m)
S、R、n、mの値
対称施設 | S | R | n | m | |||
商業 | 住居 | ||||||
受益施設 | 交通施設 | 鉄道駅 | 1,000 | 120 | 1.0 | 0.5 | 0.3 |
バス停留所 | 300 | 120 | 1.5 | 0.15 | 0.1 | ||
レクリエーション施設 | 児童公園 | 250 | 120 | 1.75 | 0.1 | 0.1 | |
近隣公園 | 500 | 120 | 1.5 | 0.2 | 0.25 | ||
公園的な歩行者専用道路 | 250 | 120 | 2.0 | 0.06 | 0.05 | ||
遊び場 | 250 | 120 | 2.0 | 0.05 | 0.05 | ||
教育施設 | 保育園 | 250 | 120 | 2.0 | 0.05 | 0.1 | |
幼稚園 | 250 | 120 | 1.75 | 0.05 | 0.1 | ||
小学校 | 500 | 120 | 1.5 | 0.1 | 0.2 | ||
中学校 | 500 | 120 | 1.4 | 0.1 | 0.2 | ||
文化厚生施設 | 公民館 | 500 | 120 | 1.5 | 0.05 | 0.1 | |
病院 | 500 | 120 | 1.4 | 0.07 | 0.15 | ||
行政サービス施設 | 警察署 | 500 | 120 | 1.1 | 0.05 | 0.1 | |
郵便局 | 500 | 120 | 1.2 | 0.07 | 0.15 | ||
銀行 | 500 | 120 | 1.3 | 0.07 | 0.15 | ||
商業施設 | 近隣商店街 | 500 | 120 | 1.5 | －0.05 | 0.3 | |
マーケット | 500 | 120 | 1.4 | －0.25 | 0.4 | ||
(3) 宅地係数
宅地係数は、宅地自身の持つ利用状態、文化性、保安性、自然環境等による価値を表す係数で次の式により表す。
宅地係数＝u・F(P・Q)＋ΣY
u・F(P・Q) 土地利用や公共施設の整備水準などにより面的に形成される宅地の利用価値及び効用を表す。
ΣY 供給処理施設の整備状況等、宅地利用に直接的に影響する物理的条件によって付加された価値及び効用を表す係数
u 宅地に対する建築物の容積的利用の程度及び画地割りによる建築密度との関係で定まる宅地の一般的利用性
u＝(A．r．h－99)／99
A：1筆平均面積(m2)
r：建ぺい率
h：平均階数(容積率)
ただし、最大値0.5として換算する。
F(P・Q)……u値を公共施設の整備状況による宅地の有効利用性、防災性、安全性等により修正する係数
F(P・Q)＝1＋√((P／Po)÷(Q／Qo))
P：対象地域の公共用地率(％)
Q：対象地域の道路長密度(m／ha)
Po：基準公共用地率(％)
Qo：基準道路長密度(m／ha)
(幅員5.5m以上)
Yの値
項目 | 内容 | 係数 |
供給処理施設 | 上水道整備 | 0.1 |
自然環境 | 排水状態不良 | －0.1 |
Po．Qoの値
土地利用区分 項目 | 商業地 | 住居地 |
Po | 30 | 25 |
Qo | 300 | 250 |
別表第2
(1) 側方加算率(第13条関係)
角地の種類 | 側方加算率 |
十字角地、T字角地 | 0.55 |
L字角地 | 0.275 |
十字角地、T字角地で側方道路が歩行者専用道路の場合 | 0.275 |
L字角地で側方道路が歩行者専用道路の場合 | 0.137 |
(2) 背面加算率(第14条関係)
正背路線地の種類 | 背面加算率 |
2路線に挟まれた正背路線地 | 0.037 |
1路線に挟まれた正背路線地 | 0.018 |
2路線に挟まれた正背路線地で背面道路が歩行者専用道路の場合 | 0.018 |
1路線に挟まれた正背路線地で背面道路が歩行者専用道路の場合 | 0.009 |
(3) 単独奥行逓減率(第16条関係)
通路の幅員を4メートルとする。
通路の距離 x
減価率 f＝(4x／300)2
修正率 g＝1－f
島地までの距離 x | 修正率 |
m |
|
0 | 1.000 |
1 | 0.999 |
2 | 0.999 |
3 | 0.998 |
4 | 0.997 |
5 | 0.995 |
6 | 0.993 |
7 | 0.991 |
8 | 0.988 |
9 | 0.985 |
10 | 0.982 |
11 | 0.978 |
12 | 0.974 |
13 | 0.969 |
14 | 0.965 |
15 | 0.960 |
16 | 0.954 |
17 | 0.948 |
18 | 0.942 |
19 | 0.935 |
20 | 0.928 |
21 | 0.921 |
22 | 0.913 |
23 | 0.905 |
24 | 0.897 |
25 | 0.888 |
26 | 0.879 |
27 | 0.870 |
28 | 0.860 |
29 | 0.850 |
30 | 0.840 |
(4) 奥行逓減率(第17条関係)
標準画地に準拠して、奥行25メートル以上の画地を減価の対象として、次のように修正係数を算定する。
画地の奥行25メートルを超える区域については、路幅2メートルから4メートルまでの通路を必要とするものとし、この通路用地を画地総地積で除した商を評価減率とし修正係数を求める。
計算間口 15m
計算通路間口 b(2≦b≦4)
計算通路奥行 x
奥行 h＝25＋x
計算画地総面積 A＝15×h
計算通路面積 a＝b×x
評価減率 f＝a／A
修正率 g＝1－f
奥行 (h) | w | A＝hxw | D | x | am | a＝(x／z)／am ○ | d＝a／A | 修正率 (g) |
25 | 15 | 375 | 2.0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1.000 |
27 | 〃 | 405 | 2.15 | 2.0 | 4.15 | 4.15 | 0.010 | 0.990 |
29 | 〃 | 435 | 2.30 | 〃 | 4.45 | 8.60 | 0.019 | 0.984 |
31 | 〃 | 465 | 2.45 | 〃 | 4.75 | 13.35 | 0.028 | 0.972 |
33 | 〃 | 495 | 2.60 | 〃 | 5.05 | 18.40 | 0.037 | 0.963 |
35 | 〃 | 515 | 2.75 | 〃 | 5.35 | 23.75 | 0.046 | 0.954 |
37 | 〃 | 555 | 2.90 | 〃 | 5.65 | 29.40 | 0.052 | 0.948 |
39 | 〃 | 585 | 3.05 | 〃 | 5.95 | 35.35 | 0.060 | 0.940 |
41 | 〃 | 615 | 3.20 | 〃 | 6.25 | 41.60 | 0.067 | 0.933 |
43 | 〃 | 645 | 3.45 | 〃 | 6.65 | 48.25 | 0.074 | 0.926 |
45 | 〃 | 675 | 3.60 | 〃 | 7.05 | 55.30 | 0.081 | 0.919 |
47 | 〃 | 705 | 3.75 | 〃 | 7.35 | 62.65 | 0.088 | 0.912 |
49 | 〃 | 735 | 3.90 | 〃 | 7.65 | 70.30 | 0.095 | 0.905 |
51 | 〃 | 765 | 4.0 | 〃 | 7.90 | 78.20 | 0.102 | 0.898 |
53 | 〃 | 795 | 〃 | 〃 | 8.00 | 86.20 | 0.108 | 0.892 |
55 | 〃 | 825 | 〃 | 〃 | 8.00 | 94.20 | 0.114 | 0.886 |
57 | 〃 | 855 | 〃 | 〃 | 8.00 | 102.20 | 0.119 | 0.881 |
59 | 〃 | 885 | 〃 | 〃 | 8.00 | 110.20 | 0.124 | 0.876 |
61 | 〃 | 915 | 〃 | 〃 | 8.00 | 118.20 | 0.129 | 0.871 |
(5) 奥行過小修正係数(第17条関係)
奥行15メートル以下の効率は、15メートルより順次逓減するものとして修正係数を算定する。
最大減率 0.3(奥行1m地点)
基準奥行 15m
画地奥行 h
計算奥行 d＝15－h
評価減率 f＝0.3×(d／15)2
修正係数 g＝1－f
奥行 (h) | 計算奥行 dn | dn2 | dn2／dm2 | 減率 Tl | 修正係数 El | 適用区域 | 修正係数 (g) |
m |
|
|
|
|
|
|
|
1 | 14 | 196 | 0.871 | 0.261 | 0.739 | 0―1 | 0.739 |
2 | 13 | 169 | 0.751 | 0.225 | 0.775 | 1―2 | 0.775 |
3 | 12 | 144 | 0.640 | 0.192 | 0.808 | 2―3 |
|
4 | 11 | 121 | 0.537 | 0.161 | 0.839 | 3―4 |
|
5 | 10 | 100 | 0.444 | 0.133 | 0.867 | 4―5 |
|
6 | 9 | 81 | 0.360 | 0.108 | 0.892 | 5―6 |
|
7 | 8 | 64 | 0.284 | 0.085 | 0.915 | 6―7 |
|
8 | 7 | 49 | 0.217 | 0.065 | 0.935 | 7―8 |
|
9 | 6 | 36 | 0.160 | 0.048 | 0.952 | 8―9 |
|
10 | 5 | 25 | 0.111 | 0.033 | 0.967 | 9―10 |
|
11 | 4 | 16 | 0.071 | 0.021 | 0.979 | 10―11 |
|
12 | 3 | 9 | 0.040 | 0.012 | 0.988 | 11―12 |
|
13 | 2 | 4 | 0.017 | 0.005 | 0.995 | 12―13 |
|
14 | 1 | 1 | 0.004 | 0.001 | 0.999 | 13―14 |
|
15 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1.000 | 14―15 |
|
(6) 間口狭小修正係数(第17条関係)
間口の効率を道路幅員の効率とし、間口10メートル以下の効率は間口10メートルの効率との差だけ評価減するものとし、修正係数を算定するものとする。
間口の効率 F(W)＝W／(W＋2.75) W＝間口
間口10mにおける効率 F(10)＝10／(10＋2.75)
間口10m以下の評価減率 f＝F(10)－F(W)
間口10m以下の修正係数 g＝1－f
間口(W) | 間口10mの効率F(10) | 小間口の効率F(W) | 評価減率 TW | 修正係数 EW | 修正係数(g) |
m |
|
|
|
|
|
1 | 0.784 | 0.266 | 0.518 | 0.482 | 0.482 |
2 | 〃 | 0.421 | 0.363 | 0.637 | 0.637 |
3 | 〃 | 0.521 | 0.263 | 0.737 |
|
4 | 〃 | 0.592 | 0.192 | 0.808 |
|
5 | 〃 | 0.645 | 0.139 | 0.861 |
|
6 | 〃 | 0.685 | 0.099 | 0.901 |
|
7 | 〃 | 0.717 | 0.067 | 0.933 |
|
8 | 〃 | 0.744 | 0.040 | 0.960 |
|
9 | 〃 | 0.765 | 0.019 | 0.981 |
|
10 | 〃 | 0.784 | 0.000 | 1.000 |
|
(7) 奥行長大修正率(第17条関係)
間口15m×奥行20m＝300m2を標準画地として、以下のような修正率とする。
f＝1－1／103(a／20／15)2
奥行／間口(a) | 2.0 | 3.0 | 4.0 | 5.0 | 6.0 | 7.0 | 8.0 |
修正率 | ― | 0.99 | 0.99 | 0.98 | 0.97 | 0.97 | 0.96 |
(8) 開渠修正率(第17条関係)
y＝1－1／10(w／5.5)2
水路幅 | m 1.0 | m 1.5 | m 2.0 | m 2.5 | m 3.0 | m 3.5 | m 4.0 | m 4.5 |
修正率 | 0.996 | 0.992 | 0.986 | 0.979 | 0.970 | 0.959 | 0.947 | 0.933 |
(9) 高低差修正係数(第17条関係)
道路面より高い場合は群集荷重により勾配3％、道路面より低い場合はトラック荷重(20t)により勾配10％で法を整地したものとし、その場合の敷地面積に対する不利用地率を修正係数とする。
道路面より低い場合
f(b)＝1－b／20
道路面より高い場合
f(b)＝1－0.3b／20＝1－0.015b
高低差 区分 | m 1.0 | m 2.0 | m 3.0 | m 4.0 | m 5.0 | m 6.0 | m 7.0 | m 8.0 | m 9.0 | m 10.0 | 備考 |
高い場合 | 0.98 | 0.97 | 0.95 | 0.94 | 0.92 | 0.91 | 0.89 | 0.88 | 0.86 | 0.85 |
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低い場合 | 0.95 | 0.90 | 0.85 | 0.80 | 0.75 | 0.70 | 0.65 | 0.60 | 0.55 | 0.50 |
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